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看了很多盘,新房二手房都有,主流的几个新盘都去看了
总体还是特别不能理解关山这里的逻辑,什么大公馆和千山凌云我觉得都是垃圾,千山凌云所谓的品质我看了几个小红书上收房的视频,真的就一般般。超高层像墓碑一样耸在光谷大道高架两侧,后面的房子阳光都被前面挡没了,这有啥品质可言!
整个关山我觉得都是这样,一群群的高层和超高层,都没什么品质可言。比如融科天域就那环境和视野也配叫品质盘吗,凭什么卖3w+?
我在光谷这边读书工作十几年了,14年左右买的第一套,当时关山最贵的你们知道是谁吗,是长城坐标城,坐标城九期开盘比保利时代贵,但是现在坐标城应该排倒数了,十年间市场变化很快!
这十年正好是房价飙升,地价飙升的十年,房地产的繁荣带来了一波波的财富,大家对待房子似乎就是看他的标价,标价卖的贵就是好房子,但是真的是这样吗,现在的市场真的理性吗?记得以前读书的时候每次走南湖大道路过江南家园那一块,觉得这种才是好房子。现在江南家园十多年的房龄了,但是也对口光谷十小啊,也是小洋房啊,但是市场却非常不买账。
感觉现在来武汉买房的很多年轻人对楼盘的品质有误解,地段只是一方面,容积率,绿化,环境等等都很重要。以后随着房产回归居住价值,那些遗落在武汉三环内的老气电梯小洋房我认为迟早会展现其价值。
至于再过十年,等关山的这些高层超高层都成了老房子以后,我们再来看看市场表现如何。
南湖到关山片,总价350以内,居住环境和学区还不错的盘,大家也可以推荐推荐,新房二手都可以。
你说的我很认同,但我不能说,我说就是买不起,吃不着葡萄/滑稽
当下的买房理念还沉浸在2016年以后,房子的居住本质这一观念目前来件还远,至少得让泡沫小很多、或者超高层、高层变老(顶级江景豪宅富人区除外),维护成本变大,同时叠加业主有钱人离开换低容积率的房子,低收入打工人留下,二手房最后卖也卖不出去,修也贵,按到时候的市价低价出手,被低收入着入手,就慢慢变成低收入人群的象征。
很少有人会考虑十年之间的变化,关山大道附近有产业有配套,工作(高收入的)教育生活一站式搞定,短期来看,关山还是光谷顶流。。。。
泡沫是不能维持不变的,总有一天会破掉,希望到时候不要太激烈。
你现在跟他们说,关山大道十几年以后都是“穷逼”住的地方,这坛子里的人能喷死你。
@monkey_wp 你是胡锡进吗?
我跟LZ一样, 我是2020年来武汉买房的, 当时就在7号线南湖一带看
第一个盘就是去的中建南湖一号, 那时候2万5左右好像, 进小区我就后悔了, 那楼间距简直压抑,离谱
第二个盘去了保利, 一共10期, 房子新旧交错, 也是基本很挤, 不咋滴
最后去了三环边一个物美价廉, 住起来还舒心的楼盘, 出门就开车, 对自己很方便
@fuckyoutony 多少层的,东原?
@zhoujk 首先这两个盘现在差价快一倍了,房龄也差了十几年。理性分析,其实各有优缺点
融科天域
优点:地段好,年代较新,目前维护的不错,物业管理到位,周边商业配套齐全。较高的房价建立起了一定的业主人群圈层壁垒。
缺点:容积率较高,高层楼房低层采光视野差。
江南家园
优点:容积率低,洋房小高层为主,小区绿化环境好。
缺点:楼龄较高,物业落后,停车不便。近年二手房入手业主群体圈层相对弱一些。
至于两个盘都有一些共同的问题,比如门口容易堵车,租户多。至于学区,江南家园对口十小不能算缺点。目前来看,融科天域当然更优,同样的价格我当然选融科天域。但是目前两个盘有一万大几千的差价,是否值得,我们过十年再来看。
我读书的年代2010-2013在民族大道关山大道这一块,江南家园就是这边看着最舒服最高档的小区之一,那会还没有关山,我只能说十年间变化很大。
@poppepe 我并不需要在关山大道上买洋房新盘,也没那个预算,只是最近看房就事论事而已,友好沟通。
我对整个大光谷片区非常熟悉,关山从无到有的这十几年我一直在这附近学习生活。我举融科天域,举江南家园都是作个例子而已。我个人觉得关山大道的所有高层都有泡沫,以后再看。关山大道这些二手破三万的盘究竟有多少人愿意买单呢?我们用数据说话,融科天域去年一年贝壳上成交就6套,基本都是小户型,保利时代南区成交量大一点,绝大部分卖出去的也都是小户型。
品质盘最大的特点是他的大户型比小户型好卖,刚需盘才是小户型比大户型好卖,所以我说这些盘品质差居住差我个人认为没有问题,真正的改善需求根本不会考虑这几个盘。
同时你说的生活便利这些优势我认为和一街之隔的民族大道比并没有差很大。
说几个我自己看过觉得还可以的新盘吧。我本人就是纯粹改善需求加上想上班再进一点。个人预算内,目前看了比较喜欢的新盘有东原印柒雅,元庐以及三环外的光谷香恋。
东原印几乎就只剩下顶楼次顶楼了。
元庐也只能搞个小三房,我和队友都在南湖关山这片的高校工作,太远了不合适。
光谷香恋品质差不少,但是居住环境很到位,还可以搞个大户型,不过也没什么楼层了。
所以看来看去很纠结,最后可能还是选择二手房。
@pass9wen33 我并没有不友好的意思,我只是提出不应该以个人或部分集群的需求来否定某些楼盘的市场价值。首先如果谈泡沫,所有的楼盘都存在泡沫,不止是高层建筑如此。另外所谓易居性都因个体个性需求而有不同,就像高层我个人不太能接受20层以上的楼层,但偏偏也有很多人就喜欢30层以上的层高,这种诉求非高层建筑完全不能满足;另外你提到的成交量和楼盘的体量也很有关系,融科在关山基本算体量最小的次新盘,所以成交数量较低也不稀奇。现在购买融科我个人认为性价比确实也不算高,有学区但并不具备唯一性,但由于目前其地理位置的优越性和物业管理水平较高,融科的确比临近小区好租,租金水平也更高,这是市场博弈的结果,也是楼盘市场高估价的原因。还有我觉得任何盘的大户型都比小户型难卖,所谓有些盘的大户型看上去交易量更好,并不一定是它品质更好,大概率只能说明可能它的购入性价比更高而已。举极端的例子,别墅一般品质会更好,但别墅的换手率有可能高于普通住宅吗?最后,每个人都有自己的生活态度和需求倾向,你认为关山大道和民族大道差距不大,但很多年轻人觉得我每天上班能晚起半小时那就是最大的生活品质,这个观点有错么?
@zuoluo032 抱歉,我还真知道江南家园在哪,小区是很安静,但房子确实老旧,另外停车是硬伤,之前我开车进这个小区连个路面挂边的位置都找不到,更别说和人车分流的小区比所谓“品质”了。你说的大学优势我也没太明白,周边二流大学多我认为只是利好周边低端餐饮、低价租房需求,没感觉有什么明显的对位优势
@pass9wen33 东原印柒雅就一栋楼,品质能有多好啊?
我没去看看,好奇
@yezhupeiqi_ 你有你的观点,我有我的看法,也没什么好笑的。我说了所谓环境和品质仁者见仁智者见智,你看中小区环境幽静,有人更注重人车分流。谈环境和区位,对面正荣会更差吗,差的不就是性价比么,隔条马路人家多花一万的单价买正荣的都是NC?我所有的发言并不想否定任何楼盘的市场价值,但也不认同用所谓老小区的品质来抨击新盘的购买者都是买的垃圾
@jackieez 最大的问题就是这个 只有一栋楼
这个盘酒店的管理和装修风格我个人很喜欢 湖景超开阔 周边环境也安静 离二环也近
超高层大户型居多,刚需还真买不起@liujiacun
@xiner1986 舒适、物业好、对口中小学近(两公里以内,不求学区),公交通勤一个小时内,至于商业底商中百即可,大商业大悦城那样的可有可无,二手180个以内,不好选
房子目前在关山这里,就是金融产品属性,居住属性是偏弱的,学区和通勤是第一位的,容积率 绿化 户型 这些都靠边站。二手房不存在盲目,购房者都是用脚投票的,贵的肯定是受市场认可的,在武汉,房龄超过10年,就不谈什么价值了,肉眼可见的被抛弃,江南家园真不行,什么幽静什么低密度,都是想象出来的,业主的圈存也是低很多
@metayoung 城花璟苑?
@xiner1986 不考虑学区,只考虑交通便利+居住舒适+小区有品质 你会发现其实选择很少的 就在三环里面看看 这种小区未来会很稀缺 只是这几年很多人不买帐
江南家园这个小区,我比较熟,说几点我的看法:
缺点:
1、小区老化;毕竟2004的小区,有二十年了,肯定是旧的,但是如果对比同时期的楼盘,比如对面的去顶居,东林外卢,好了不一星半点;昨天去一个去年交房的关山大道明星盘,那外墙的空鼓和修补痕迹,简单不敢想想。。。
2、小区理念老旧:2004年的小区,确实没有考虑到家家户有车,所以地库位严重不足,目前二期地库已经全满,一期地库还有大概200个车位没有车停,十分宽松;但是地面停车120,地库360,导到地库目前停车不足;此外,此地库不是人防车库,没有那种大铁门;
3、物业不太行:物业确实很一边,但是也够用;物业费是楼梯房0.5元,电梯房0.75元,当然买两三百万房子的人,这点钱不算什么;
4、小区有不少租户:因为小区是多年前的高档小区,业主大部分在当年属于社会前列,占有先发优势,重新置业的有大量人群,包括某业主住长岛并包下鲁湖沿岸水域,给小区居民送耦送鱼;这部分业主房子,目前是出租的;
优点:
1、小区低密度: 这个肯定是大公馆,千山凌云,甚至是所有2008年以后的高层小区无法比的;
2、小区绿化水平:乔木平均树高六层, 花草树木种类搭配非常好,一年四季均有花;
3、小区住户:小区住户有相当部分是财大,民大,纺大,719、717等单位人员,小区拥有正厅级干部几名;其他业主均为后期高价置业的码农人群,整体不算差吧;
4、房屋面积:小区当年就是地段最好楼盘,一二期根本没有多少小户型,120平米小三房比较少,标准的都是144平米的大三房,加上公摊较少,其得房率很高,最小的房间一般都比三十层高层的主卧要大,主卧比三十层高层小区的客厅大;
5、房屋质量:目前房龄已近20年,除屋檐有少许脱落外,外墙完全无脱落,比起某些五年即大片掉皮的小区,好的不是一点点;
6、价格:二手房价格比起高层,平米低5000以上;楼梯房能低近10000元,同等面积总价能低100个W;
@ericsbear 缺点还漏了一个,这种老房子没法贷款。即使按2w一平算,一下子能拿出200个的家庭也不多。随着房龄进一步增加,房子金融属性会越来越弱。
@xiner1986 首选有学区,孩子上学培训方便,地段,物业好,舒适最后考虑,多年换房的血泪史,如果要环境好舒适,可选的地方太多了
这个说法我非常赞同,武昌符合的小区求推荐,新旧小区都可以
融科天域开盘价10500能有啥圈层壁垒。。长城坐标城卖的贵是因为当时那个地块是光谷的地王。以前买房的时候去看过朗诗里程,当时觉得这个楼盘做的这么屌丝还有人买。没想到后面开发商有样学样,竟然是趋势。16年以后等房价涨起来以后再建设的房子各方面确实都感觉很一般,总有种偷工减料的感觉。我觉得关山地区没有明显缺陷的楼盘就是泛悦城,但是进去看了里面的远离绿化以后真心觉得非常一般,连早五年开发的保利时代、茉莉公馆这种小区里面的绿化都不如。
@kangdedadi 保利时代也就9k开盘 都是普通盘 关山是 炒房客最多的地方
楼主是民族大道附近高校工作, 现在高校内部房子有卖的吗, 我觉得住学校还很爽的,环境一流,舒适。比如华科的联投喻园、华公馆,民大附近江南家园,三环外的一些小区都还行。 当然要上班打卡的尽量选择关山的楼盘。
上班近 房子新 周围商业热闹,孩子上学方便,学区还可以,这才是居住的本质,扯什么容积率什么绿化什么居住体验,再好的体验能有这些生活配套重要?市场是最好的筛选器,不是这一片的业主认识有问题,这代表了绝大多数理性人的选择
@ggsq1599718
财大的津发小区。
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